izzy · ghid pentru proprietari

Impozitul pe chirie: cât plătești și cum îl declari

Verificat la 2 noiembrie 2026

Pe scurt

Dacă închiriezi o locuință unei persoane fizice, plătești un impozit de 10% pe venitul net din chirie.
Venitul net este chiria anuală din contract minus o cotă forfetară de cheltuieli de 20%, așa că impozitul ajunge la 8% din chiria anuală prevăzută în contract.
Declari și plătești impozitul prin Declarația unică (formularul 212), până la 25 mai inclusiv a anului următor; pentru chiriile din 2026, termenul este 25 mai 2027.
Dacă venitul net din chirii, adunat cu alte venituri din aceeași grupă, ajunge la cel puțin 6 salarii minime brute pe an, datorezi și CASS.
Separat de impozit, contractul se înregistrează la ANAF în cel mult 30 de zile de la semnare.

Informații generale, nu consultanță juridică sau fiscală. Regulile pot să se schimbe: am verificat textul cu sursele de mai jos la 2 noiembrie 2026. Pentru situația ta, întreabă un notar, un avocat sau un contabil.

Cum se calculează impozitul

Venitul brut anual este chiria din contract pentru anul respectiv, indiferent când o încasezi (art. 84 alin. 1 și 2 din Codul fiscal). Dacă chiriașul plătește cheltuieli care, potrivit legii, sunt ale proprietarului, ele se adaugă la venitul brut.
Venitul net anual este venitul brut minus 20%, o cotă forfetară de cheltuieli (art. 84 alin. 3). Nu trebuie să dovedești cheltuieli reale.
Impozitul este 10% din venitul net anual (art. 123 alin. 2).

Exemplu de calcul, cu o chirie ipotetică de 2.000 de lei pe lună: venitul brut pe an este 24.000 de lei, venitul net 19.200 de lei, iar impozitul 1.920 de lei. Cifrele servesc doar calculului, nu arată o chirie obișnuită.

Chiria în euro și alte situații

Chiria stabilită în euro: venitul brut anual se calculează la cursul de schimb mediu anual comunicat de BNR pentru anul în care ai realizat venitul (art. 84 alin. 3^1).
Chiriașul este o firmă sau o altă entitate care ține contabilitate: ea calculează și reține impozitul la fiecare plată (10% din chirie minus 20%), iar impozitul este final (art. 84^1). Nu mai depui Declarația unică pentru impozit, dar o poți avea de depus pentru CASS (art. 122 alin. 6 și 7).
Închirierea pe termen scurt a camerelor din locuința ta (cel mult 30 de zile aceleiași persoane) are reguli proprii, iar peste 7 camere devine activitate independentă (art. 83 alin. 2-4). Ghidul de față e despre închirierea pe termen lung.

Declarația unică: termen, depunere, plată

Depui Declarația unică (formularul 212) pentru fiecare an în care ai avut venituri din chirii, până la 25 mai inclusiv a anului următor (art. 122 alin. 3).
Plătești impozitul până la același termen (art. 123 alin. 7).
Declarația se depune online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV) sau pe e-guvernare.ro, ori pe hârtie, la registratura ANAF sau prin poștă, cu confirmare de primire.
Dacă în cursul anului începi să închiriezi, se schimbă clauzele sau contractul încetează, treci asta tot în Declarația unică, cu același termen (art. 122 alin. 2 și 3).
Dacă ai greșit, depui o declarație rectificativă, pe același formular.

Statul poate acorda o bonificație pentru depunere și plată mai devreme; nivelul și termenele se stabilesc de la an la an (art. 121). Pentru veniturile din 2025 a fost de 3%, cu depunere și plată până la 15 aprilie 2026 (OUG nr. 8/2026). Pentru veniturile din 2026, verifică regula anunțată de ANAF.

CASS pentru venitul din chirii

Contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS) este de 10% (art. 156). Pentru chirii, nu se calculează din chiria încasată, ci la o bază fixă, și doar dacă depășești un prag.

Pragul: venitul net din chirii, adunat cu celelalte venituri din aceeași grupă (de exemplu din investiții, din activități agricole sau din alte surse), trebuie să fie de cel puțin 6 salarii minime brute pe țară într-un an. Baza de calcul este de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute, după cât de mari sunt aceste venituri (art. 170 alin. 2-4).

CASS se declară tot prin Declarația unică. Regulile au excepții și depind de toate veniturile tale, așa că un contabil îți poate spune exact dacă datorezi și cât.

Înregistrarea contractului: o obligație separată

Pe lângă impozit, proprietarul înregistrează contractul de închiriere, și orice modificare, la ANAF, în cel mult 30 de zile (art. 83 alin. 5). Se depune „Cererea de înregistrare a contractelor de locațiune” (C168), cu o copie a contractului, la ghișeu, prin poștă sau online.

Dacă nu depui Declarația unică, ANAF îți trimite întâi o notificare; dacă nici după ea nu o depui, emite o decizie de impunere, în termenul de prescripție de 5 ani (comunicatul ANAF din 6 februarie 2026).

Ce scrii în contract și ce câștigi înregistrându-l: izzy.estate/ghid/contract-de-inchiriere.

Ce verifici cu un specialist

Un contabil sau un consultant fiscal te ajută mai ales când:

închiriezi unei firme sau ai mai multe contracte în același an;
închiriezi camere pe termen scurt, pe platforme de cazare;
locuința are mai mulți proprietari sau un uzufructuar;
locuiești în străinătate sau ai venituri și din alte țări;
ai și alte venituri în afara salariului și vrei să afli dacă datorezi CASS;
ai depus cu întârziere sau ai de corectat o declarație.

Întrebări frecvente

Cât este impozitul pe chirie în 2026?

10% din venitul net. Venitul net este chiria anuală din contract minus o cotă forfetară de 20%, deci impozitul ajunge la 8% din chiria anuală. Regula se aplică veniturilor din 2026, după Codul fiscal în forma consolidată la 18 octombrie 2026.

Până când depun Declarația unică pentru chirii?

Până la 25 mai inclusiv a anului următor celui în care ai încasat chiria. Pentru chiriile din 2026, termenul este 25 mai 2027; la același termen plătești și impozitul (art. 122 alin. 3 și art. 123 alin. 7 din Codul fiscal).

Plătesc impozit și dacă chiriașul nu mi-a plătit chiria?

Venitul brut se stabilește pe baza chiriei din contract, indiferent când o încasezi (art. 84 alin. 2 din Codul fiscal). Dacă schimbați chiria sau contractul încetează, înregistrează modificarea la ANAF și treci-o în Declarația unică; pentru o situație concretă, întreabă un contabil.

Datorez CASS pentru veniturile din chirie?

Doar dacă venitul net din chirii, adunat cu alte venituri din aceeași grupă (de exemplu din investiții), ajunge la cel puțin 6 salarii minime brute pe țară într-un an. Atunci CASS este 10% dintr-o bază fixă de 6, 12 sau 24 de salarii minime (art. 156 și art. 170 din Codul fiscal).

Dacă închiriez unei firme, mai depun Declarația unică?

Pentru impozit, nu: firma reține impozitul la fiecare plată, iar impozitul este final (art. 84^1 din Codul fiscal). Declarația unică o poți avea de depus doar pentru CASS, dacă treci pragul.