izzy · ghid pentru proprietari

Contractul de închiriere: ce trebuie să conțină și ce obligații ai după semnare

Verificat la 2 noiembrie 2026

Pe scurt

Contractul de închiriere se încheie direct între proprietar și chiriaș. Legea îl consideră încheiat când vă înțelegeți asupra locuinței și a chiriei, dar în scris e singura variantă sigură.
Un contract complet spune cine sunt părțile, ce locuință se închiriază și cu ce bunuri, pe ce durată, chiria și ziua plății, garanția, cine plătește utilitățile și reparațiile și cum se încheie contractul.
Unele reguli nu se pot ocoli prin contract: chiriașul cu contract pe durată determinată îl poate denunța cu un preaviz de cel puțin 60 de zile, iar evacuarea se face doar pe căile prevăzute de lege.
Proprietarul înregistrează contractul la ANAF în cel mult 30 de zile. Contractul înregistrat devine titlu executoriu pentru plata chiriei.

Informații generale, nu consultanță juridică sau fiscală. Regulile pot să se schimbe: am verificat textul cu sursele de mai jos la 2 noiembrie 2026. Pentru situația ta, întreabă un notar, un avocat sau un contabil.

Ce trebuie să conțină contractul

Părțile: numele, codul numeric personal, actul de identitate și domiciliul proprietarului și al chiriașului. Dacă locuința are mai mulți proprietari, închirierea cere acordul celor care dețin majoritatea cotelor, iar peste 3 ani, acordul tuturor (art. 641 din Codul civil).
Locuința: adresa completă, numărul de camere, suprafața și, dacă îl ai, numărul cărții funciare. Bunurile care rămân în locuință se trec într-un inventar anexat.
Durata: data de început și data de sfârșit. Locațiunea nu poate depăși 49 de ani (art. 1.783).
Chiria: suma, moneda, ziua din lună până la care se plătește și cum se plătește (în cont sau în numerar, cu dovadă scrisă).
Garanția, dacă există: suma, ce acoperă, în cât timp se returnează și cum se justifică sumele reținute.
Utilitățile și întreținerea: ce intră în chirie și ce plătește chiriașul separat.
Reparațiile: ce face proprietarul și ce face chiriașul.
Regulile casei care contează pentru voi: animalele de companie, fumatul, vizitele proprietarului, subînchirierea.
Încetarea: preavizul, cazurile de reziliere și cum se restituie locuința.
Anexele: inventarul și procesul-verbal de predare-primire.

Ce spune legea chiar dacă nu scrie în contract

Codul civil are reguli pentru închiriere care se aplică atunci când contractul nu spune altceva, și câteva reguli pe care contractul nu le poate schimba. Cele mai importante pentru o locuință:

Proprietarul predă locuința, o menține în stare bună de folosință și îi asigură chiriașului folosința liniștită pe toată durata contractului (art. 1.786).
Reparațiile necesare ca locuința să rămână bună de locuit sunt ale proprietarului; reparațiile mărunte, care vin din folosința obișnuită, sunt ale chiriașului (art. 1.788 și art. 1.802).
Dacă proprietarul, deși anunțat, nu se apucă de reparațiile care îi revin, chiriașul le poate face și își recuperează banii, cu dobândă (art. 1.788 alin. 3).
Chiriașul folosește locuința cu prudență, plătește chiria la termen și o restituie la final (art. 1.796 și art. 1.799).
Proprietarul poate vedea locuința la intervale rezonabile, fără să-l stânjenească nejustificat pe chiriaș (art. 1.804).
Chiriașul poate subînchiria sau ceda contractul doar cu acordul scris al proprietarului (art. 1.833).
Dacă nu scrieți durata, nu ați vrut o durată nedeterminată și nu există uzanțe, legea socotește închirierea făcută pe un an pentru o locuință nemobilată (art. 1.785).
Dacă după termen chiriașul rămâne, plătește și proprietarul nu se opune, contractul continuă pe durată nedeterminată (tacita relocațiune, art. 1.810).

Durata, preavizul și încetarea

Contractul pe durată determinată încetează de drept la termen, fără să fie nevoie de o înștiințare (art. 1.809 alin. 1).
Chiriașul poate denunța un contract pe durată determinată cu un preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză contrară se consideră nescrisă (art. 1.825 alin. 1).
Proprietarul poate denunța un contract pe durată determinată doar dacă acest drept e scris în contract și doar pentru nevoile de locuit proprii sau ale familiei, cu un preaviz de cel puțin 60 de zile când chiria se plătește lunar (art. 1.825 alin. 2 și art. 1.824 alin. 2).
La durată nedeterminată, preavizul chiriașului nu poate fi mai mic de un sfert din intervalul de plată a chiriei, iar al proprietarului, de 60 de zile când chiria e lunară sau mai rară (art. 1.824).
Dacă una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile, cealaltă poate rezilia contractul (art. 1.817). Chiriașul poate rezilia și dacă locuința e o primejdie gravă pentru sănătate (art. 1.827).
Evacuarea se face în baza unei hotărâri judecătorești, dacă legea nu prevede altfel. Chiria se datorează până la eliberarea efectivă a locuinței (art. 1.831).

Înregistrarea la ANAF și de ce te ajută

În cel mult 30 de zile de la semnare, proprietarul depune „Cererea de înregistrare a contractelor de locațiune” (formularul C168), cu o copie a contractului (art. 83 alin. 5 din Codul fiscal).
Cererea se depune la registratura ANAF, prin poștă cu scrisoare recomandată sau online, prin SPV ori pe e-guvernare.ro.
Dacă locuința are mai mulți proprietari, contractul spune care dintre ei face înregistrarea.
La înregistrare se depune și o copie a certificatului de performanță energetică (art. 22 alin. 3 din Legea nr. 372/2005).
Modificările contractului se înregistrează tot în 30 de zile, cu același formular, bifând „Modificare”. Încetarea se declară la fel, bifând „Încetare”.

Contractul sub semnătură privată înregistrat la ANAF este titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1.798), iar cel pe durată determinată este, la termen, titlu executoriu și pentru restituirea locuinței (art. 1.809 alin. 3). Pe scurt, pentru aceste obligații se poate trece la executare silită fără un proces în prealabil, în condițiile legii.

Contractul pregătit în izzy

Când vă înțelegeți în conversația din izzy, aplicația pregătește contractul din termenii pe care îi confirmați amândoi: chiria, garanția, durata, utilitățile. Îl descărcați în PDF și îl semnați de mână, împreună cu procesul-verbal de predare (contoare, chei, poze, observații).

Contractul izzy e un model scris după Codul civil, nu un sfat juridic pentru situația voastră. Citiți-l atent înainte de semnare, iar pentru situațiile de mai jos cereți și părerea unui specialist. Înregistrarea la ANAF o face proprietarul.

Ce verifici cu un specialist

Un notar sau un avocat te poate ajuta mai ales când:

locuința are mai mulți proprietari, e moștenită și succesiunea nu e finalizată, sau e ipotecată;
chiriașul este o firmă sau locuința se folosește și ca sediu;
vrei clauze speciale: penalități, indexarea chiriei, chirie în valută cu reguli de curs, renunțări la drepturi;
vrei contractul în formă autentică, la notar, sau ai deja o neînțelegere (chirie neplătită, refuzul de a elibera locuința);
ai întrebări despre impozit sau CASS; aici te ajută un contabil.

Întrebări frecvente

Contractul de închiriere trebuie făcut la notar?

Nu este obligatoriu. Un contract sub semnătură privată, înregistrat la ANAF, este titlu executoriu pentru plata chiriei, la fel ca un contract autentic (art. 1.798 din Codul civil).

În cât timp se înregistrează contractul de închiriere la ANAF?

În cel mult 30 de zile de la încheiere, la fel și orice modificare (art. 83 alin. 5 din Codul fiscal). Se depune formularul C168, cu o copie a contractului, la ghișeu, prin poștă sau online.

Poate chiriașul să plece înainte de termenul din contract?

Da. La un contract pe durată determinată, chiriașul îl poate denunța cu un preaviz de cel puțin 60 de zile, iar o clauză care îi interzice asta se consideră nescrisă (art. 1.825 alin. 1 din Codul civil).

Poate proprietarul să încheie contractul înainte de termen?

Prin acordul amândurora, oricând. Singur, doar în două situații: dacă în contract scrie că îl poate denunța pentru nevoile de locuit proprii sau ale familiei, cu un preaviz de cel puțin 60 de zile la chiria lunară, sau dacă chiriașul nu își îndeplinește obligațiile și contractul se reziliază (art. 1.825 alin. 2 și art. 1.817 din Codul civil).

Poate chiriașul să subînchirieze locuința?

Numai cu acordul scris al proprietarului. În acest caz, dacă nu s-a convenit altfel, subchiriașul răspunde împreună cu chiriașul (solidar) pentru obligațiile față de proprietar (art. 1.833 din Codul civil).

Cine plătește reparațiile în locuința închiriată?

Proprietarul face reparațiile necesare ca locuința să rămână bună de locuit; chiriașul face reparațiile mărunte care vin din folosința obișnuită, cum ar fi un bec sau o garnitură (art. 1.788 și art. 1.802 din Codul civil). Contractul poate detalia împărțirea.