izzy · ghid pentru vânzători

Cum vinzi apartamentul fără agent imobiliar, pas cu pas

Verificat la 2 noiembrie 2026

Pe scurt

Poți vinde singur: pregătești actele, stabilești prețul după locuințe comparabile, publici un anunț cu poze bune și negociezi direct cu cumpărătorul.
Vânzarea unei locuințe se încheie la notar, în formă autentică; fără ea, contractul este nul.
Ai nevoie, printre altele, de certificat de performanță energetică, certificat de atestare fiscală de la primărie și adeverință de la asociația de proprietari.
Impozitul pe vânzare îl încasează notarul: 3% dacă ai deținut locuința cel mult 3 ani și 1% dacă ai deținut-o mai mult, calculat la prețul din contract, dar nu sub valoarea minimă din studiul de piață al notarilor.
Pe izzy publici anunțul de vânzare gratuit și fără comision, iar cumpărătorii îți scriu direct.

1. Pregătește actele înainte de anunț

La notar, un act lipsă înseamnă o programare amânată. Verifică din timp că ai actul de proprietate și că locuința e înscrisă corect în cartea funciară, și fă certificatul energetic dacă nu îl ai.

Actul de proprietate și extrasul de carte funciară pentru informare, ca să vezi dacă apar ipoteci sau alte sarcini.
Certificatul de performanță energetică, valabil 10 ani. Cumpărătorul trebuie să primească o copie înainte de semnarea contractului.
Dovada că nu ai datorii la primărie și la asociația de proprietari; le ceri în ultimele zile înainte de notar, pentru că sunt valabile 30 de zile.

Lista completă, cu valabilitatea fiecărui act: izzy.estate/ghid/acte-necesare-vanzare-apartament.

2. Stabilește prețul

Compară locuința cu anunțuri asemănătoare din aceeași zonă: camere, suprafață, etaj, an de construcție, stare. Prețurile din anunțuri sunt cerute, nu prețuri de vânzare finale.
Ajustează pentru ce are în plus sau în minus: renovare, parcare, boxă, lift, priveliște, zgomot.
Dacă vrei un reper independent, poți cere o evaluare de la un evaluator autorizat.
Valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor contează pentru impozit: dacă prețul din contract e mai mic, impozitul se calculează la valoarea minimă (art. 111 alin. 4^1 din Codul fiscal). Nu e valoarea de piață a locuinței tale.

3. Anunțul și vizionările

Fă poze ziua, cu locuința pregătită, din colțul fiecărei camere, în format orizontal; vezi izzy.estate/ghid/poze-bune-pentru-anunt.
Scrie prețul, suprafața, etajul, anul clădirii, încălzirea și ce rămâne în locuință. Legea cere ca anunțul de vânzare să includă informații din certificatul energetic, de exemplu clasa energetică (art. 24 din Legea nr. 372/2005).
Grupează vizionările și răspunde cinstit la întrebări despre clădire, vecini și costurile lunare.
Nu lăsa acte originale sau chei la persoane pe care nu le cunoști.

4. Negocierea și antecontractul

Între înțelegerea asupra prețului și notar, puteți semna un antecontract (promisiune de vânzare), util mai ales când cumpărătorul ia credit și are nevoie de timp. Treceți în el prețul, avansul, termenul până la contractul final și ce se întâmplă cu avansul dacă vânzarea nu se mai face.

Dacă una dintre părți refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, în termen de 6 luni de la data la care trebuia încheiat (art. 1.669 din Codul civil). Pentru siguranță, antecontractul se poate încheia și el la notar.

5. La notar

Stabiliți notarul și data. Notarul îți spune exact ce acte îi trebuie pentru locuința ta.
Notarul cere extrasul de carte funciară pentru autentificare și verifică actele.
Notarul calculează și încasează impozitul pe vânzare înainte de autentificare: 3% dacă ai deținut locuința cel mult 3 ani, 1% dacă ai deținut-o mai mult (art. 111 din Codul fiscal).
Contractul se semnează în formă autentică; altfel, vânzarea este nulă (art. 1.244 din Codul civil).
Prețul se plătește cum ați stabilit în contract; transferul bancar lasă urme clare pentru amândoi.
Îi predai cumpărătorului certificatul energetic în original (art. 22 din Legea nr. 372/2005) și celelalte documente ale locuinței (art. 33 alin. 5 din Legea nr. 196/2018).

Dacă nu ați stabilit altfel, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt ale cumpărătorului (art. 1.666 din Codul civil). Impozitul pe venitul din vânzare e al vânzătorului.

6. Predarea locuinței

Faceți un proces-verbal de predare: data, indexurile contoarelor, cheile, ce rămâne în locuință.
Anunțați furnizorii de utilități și asociația de proprietari despre schimbarea proprietarului.
Păstrează o copie a contractului și a dovezii de plată.

7. Ce face izzy pentru o vânzare

Publici anunțul „De vânzare” gratuit și fără comision; anunțul rămâne activ 30 de zile, apoi îl poți republica.
izzy scrie titlul și descrierea din datele tale și din poze, iar cumpărătorii îți scriu direct, în aplicație.
Opțional, „Anunț izzy” (19 €, o singură dată) adaugă poze corectate, tur video, postare pe paginile izzy de Facebook și Instagram și email către cei care caută ce oferi.
izzy nu verifică identitatea oamenilor și nu ține banii. Actele le verifică notarul, iar plata se face direct între voi.

Întrebări frecvente

Pot vinde apartamentul fără agenție imobiliară?

Da. Legea nu cere un intermediar. Contractul de vânzare a unei locuințe se încheie la notar, în formă autentică (art. 1.244 din Codul civil), iar notarul verifică actele și încasează impozitul.

Cât este impozitul la vânzarea unui apartament?

3% dacă ai deținut locuința cel mult 3 ani și 1% dacă ai deținut-o mai mult de 3 ani. Se calculează la prețul din contract, dar nu sub valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor, și îl încasează notarul înainte de autentificare (art. 111 din Codul fiscal).

Cine plătește notarul la vânzarea unui apartament?

Dacă nu ați stabilit altfel, cheltuielile pentru încheierea contractului sunt ale cumpărătorului (art. 1.666 din Codul civil). Impozitul pe venitul din vânzare e al vânzătorului.

Am nevoie de certificat energetic ca să vând?

Da. Cumpărătorul trebuie să primească o copie înainte de semnare, iar la vânzare primește originalul. Un contract încheiat fără ca acea copie să fi fost pusă la dispoziția cumpărătorului este supus nulității relative (art. 22 din Legea nr. 372/2005).

Trebuie să plătesc impozitul pe clădire înainte de vânzare?

Da. Pentru certificatul de atestare fiscală cerut la vânzare, trebuie achitate toate datoriile la bugetul local, inclusiv impozitul pe anul în care vinzi (art. 159 alin. 5 din Codul de procedură fiscală).