izzy · ghid pentru vânzători

Acte necesare la vânzarea unui apartament: lista pentru notar

Verificat la 2 noiembrie 2026

Pe scurt

La notar, vânzătorul vine de regulă cu actul de proprietate, actul de identitate, certificatul de performanță energetică, certificatul de atestare fiscală de la primărie și adeverința de la asociația de proprietari.
Extrasul de carte funciară pentru autentificare îl cere notarul. Pe durata lui, adică 10 zile lucrătoare, în cartea funciară a locuinței nu se mai poate înscrie nimic în afară de actul pentru care a fost cerut.
Din 25 februarie 2026, și cumpărătorul trebuie să prezinte certificat de atestare fiscală de la primăria unde are domiciliul, sau să se facă verificarea electronică a situației lui; altfel, actul de vânzare e nul de drept.
Dacă locuința e bun comun al soților, vânzarea se face cu acordul amândurora.

Informații generale, nu consultanță juridică sau fiscală. Regulile pot să se schimbe: am verificat textul cu sursele de mai jos la 2 noiembrie 2026. Pentru situația ta, întreabă un notar, un avocat sau un contabil.

Lista pe scurt

Actul de proprietate: contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, contract de donație, hotărâre judecătorească sau alt titlu, plus încheierea de intabulare, dacă o ai.
Actele de identitate ale vânzătorilor și, după caz, certificatul de căsătorie.
Extrasul de carte funciară pentru autentificare, cerut de notar.
Certificatul de performanță energetică, cu cod unic de înregistrare.
Certificatul de atestare fiscală de la primăria unde e înregistrată locuința.
Adeverința de la asociația de proprietari, pentru apartamentele din blocuri.
Pentru cumpărător: actul de identitate și certificatul de atestare fiscală de la primăria de domiciliu (sau verificarea electronică).

Notarul îți spune lista exactă pentru locuința ta; pot apărea acte în plus, de exemplu pentru o moștenire, o ipotecă sau un credit.

Actul de proprietate și cartea funciară

Vânzarea unei locuințe se face prin înscris autentic, la notar, pentru că dreptul de proprietate urmează să fie înscris în cartea funciară; fără forma autentică, contractul e lovit de nulitate absolută (art. 1.244 din Codul civil).

Înainte de anunț, verifică singur ce apare în cartea funciară: extrasul de carte funciară pentru informare se eliberează la cererea oricărei persoane și arată proprietarul, ipotecile și alte sarcini (art. 65 din Regulamentul ANCPI).

Extrasul pentru autentificare se eliberează la cererea notarului. Din momentul cererii, numărul cadastral al locuinței se blochează 10 zile lucrătoare: în acest timp nu se fac alte înscrieri, în afară de cea pentru actul pregătit (art. 213 din Regulament).

Certificatul de performanță energetică

Îl face un auditor energetic pentru clădiri și e valabil 10 ani de la eliberare, dacă locuința nu trece printr-o renovare majoră care îi schimbă consumurile (art. 21 alin. 2 din Legea nr. 372/2005).
Cumpărătorul trebuie să primească o copie înainte de semnarea contractului. Un contract de vânzare încheiat fără acest pas este supus nulității relative (art. 22 alin. 1 și 4).
La vânzare, îi dai cumpărătorului originalul (art. 22 alin. 2).
Certificatele fără cod unic de înregistrare de la Ministerul Dezvoltării sunt nule de drept (art. 21 alin. 8, introdus prin Legea nr. 238/2024).
Informațiile din certificat, de exemplu clasa energetică, apar și în anunțul de vânzare (art. 24).

Dovezile că nu ai datorii: primăria și asociația

Certificatul de atestare fiscală arată că ai plătit tot ce datorezi la bugetul local al localității unde e înregistrată locuința, inclusiv impozitul pe anul vânzării (art. 159 alin. 5 din Codul de procedură fiscală).
Se emite în cel mult două zile lucrătoare de la cerere și e valabil 30 de zile (art. 159 alin. 3). Îl poate cere și notarul, dacă îl împuternicești (art. 159 alin. 1).
Prezentarea certificatului poate fi înlocuită de verificarea pe cale electronică a situației fiscale (art. 159 alin. 5).
Din 25 februarie 2026 (OUG nr. 7/2026), și cumpărătorul are nevoie de certificat de atestare fiscală de la primăria de domiciliu, sau de verificarea electronică. Actele de vânzare fără aceste certificate sunt nule de drept (art. 159 alin. 5^2 și 6).
Adeverința de la asociația de proprietari arată că ai plătit cotele de întreținere sau, dacă nu, cât datorezi. Are număr de înregistrare, e valabilă 30 de zile calendaristice și e semnată, de regulă, de administrator și de președinte (art. 33 alin. 2 din Legea nr. 196/2018).
Dacă ai datorii la asociație sau la furnizori, notarul autentifică vânzarea doar dacă cumpărătorul acceptă expres să le preia pe toate. Un act autentificat fără aceste condiții este anulabil (art. 33 alin. 2 și 4).

Acte personale și situații speciale

Locuința e bun comun al soților: vânzarea se face cu acordul amândurora (art. 346 din Codul civil).
Locuința are mai mulți proprietari: vânzarea întregii locuințe cere acordul tuturor coproprietarilor (art. 641 alin. 4 din Codul civil).
Locuința e moștenită: ai nevoie de certificatul de moștenitor și de înscrierea în cartea funciară.
Locuința e ipotecată: discută din timp cu banca și cu notarul cum se stinge ipoteca la vânzare.
Te reprezintă altcineva la notar: întreabă notarul ce fel de procură îi trebuie.

Impozitul și costurile la notar

Impozitul pe vânzare este 3% dacă ai deținut locuința cel mult 3 ani și 1% dacă ai deținut-o mai mult (art. 111 alin. 1 din Codul fiscal).
Se calculează la prețul din contract; dacă prețul e sub valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor, se calculează la acea valoare minimă (art. 111 alin. 4 și 4^1).
Notarul îl calculează și îl încasează înainte de autentificare (art. 111 alin. 6).
Dacă nu ați stabilit altfel, cheltuielile pentru încheierea contractului sunt ale cumpărătorului (art. 1.666 din Codul civil).

Ce verifici cu un specialist

Un notar sau un avocat te ajută mai ales când:

locuința nu e înscrisă în cartea funciară sau datele din cartea funciară nu corespund realității;
succesiunea nu e finalizată sau unul dintre proprietari e minor ori nu poate semna;
locuința e ipotecată, sechestrată sau într-un litigiu;
cumpărătorul plătește cu credit și banca are condiții proprii;
ai lucrări neautorizate sau modificări care nu apar în acte.

Întrebări frecvente

Ce acte trebuie la notar pentru vânzarea unui apartament?

De regulă: actul de proprietate, actele de identitate, certificatul de performanță energetică, certificatul de atestare fiscală de la primărie, adeverința de la asociația de proprietari și extrasul de carte funciară pentru autentificare, pe care îl cere notarul. Cumpărătorul aduce și el certificat fiscal de la primăria de domiciliu.

Cât e valabil extrasul de carte funciară pentru vânzare?

Extrasul pentru autentificare, cerut de notar, e valabil 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii; în acest timp nu se fac alte înscrieri în cartea funciară a locuinței, în afară de cea pentru actul pregătit (Regulamentul ANCPI, art. 213).

Cât e valabil certificatul fiscal de la primărie?

30 de zile de la emitere. Primăria îl emite în cel mult două zile lucrătoare de la cerere (art. 159 alin. 3 din Codul de procedură fiscală).

Cât e valabil certificatul energetic?

10 ani de la eliberare, dacă nu se face o renovare majoră care schimbă consumurile locuinței (art. 21 alin. 2 din Legea nr. 372/2005).

Are și cumpărătorul nevoie de certificat fiscal?

Da, din 25 februarie 2026: cumpărătorul prezintă certificat de atestare fiscală de la primăria unde are domiciliul, sau se face verificarea electronică a situației lui. Fără el, actul de vânzare e nul de drept (art. 159 alin. 5^2 și 6 din Codul de procedură fiscală).

Pot vinde apartamentul dacă am datorii la asociația de proprietari?

Da, dar notarul autentifică vânzarea doar dacă cumpărătorul acceptă expres să preia toate datoriile față de asociație și furnizori. Altfel, le plătești înainte și aduci adeverința (art. 33 din Legea nr. 196/2018).